不動産の贈与税を賢く乗り切るには？制度の活用法と注意点を解説 | 明石の不動産ならアスシア不動産販売株式会社 | コラム

生前贈与と相続のどちらが有利かは、不動産の評価額や家族の状況によって異なります。生前贈与は、財産を渡す時期を自分で決められる一方、贈与税や登記費用などがかかる場合があります。相続は、相続税の基礎控除を活用できる可能性がありますが、財産を引き継ぐ時期や相続人を生前に確定できるわけではありません。まずは税額だけでなく、手続きや将来の管理も含めて比較しましょう。

不動産の生前贈与では、贈与税の課税方法として暦年課税や相続時精算課税を検討できます。暦年課税には年間110万円の基礎控除がありますが、不動産は現金のように分割して少しずつ渡しにくく、持分を複数回に分けて贈与すると登記手続きや費用が重なることがあります。また、贈与税の計算に用いる評価額は、相続税評価額を基準とするのが一般的です。実際の市場価格とは異なるため、税負担を判断するときは評価方法の確認が欠かせません。

相続時精算課税は、一定の要件のもとで贈与時の税負担を抑えながら財産を移転できる制度です。ただし、贈与した財産は贈与者の相続時に相続税の計算へ加算する仕組みであり、単純に税金が免除される制度ではありません。制度の適用後は暦年課税へ戻せないなど、選択にあたって知っておくべき点もあります。適用条件や基礎控除の取り扱いは制度改正によって変わることがあるため、最新の情報を確認してください。

一方、相続では基礎控除や各種特例を適用できる可能性があります。たとえば、居住用や事業用の土地については、要件を満たすことで評価額を減額できる特例があります。ただし、適用には土地の用途、取得する人、申告の有無など細かな条件があり、誰でも利用できるわけではありません。生前に贈与すると、こうした相続時の特例を利用できなくなる場合もあるため、贈与を急ぐ前に確認しましょう。

不動産ならではの判断ポイントとして、贈与後の維持費や管理の負担も見逃せません。受け取った人には、固定資産税のほか、修繕費や管理費などが発生します。賃貸物件なら、家賃収入を得られる一方で、空室や修繕への対応も必要です。贈与する人が自宅を手放すことになる場合は、住み続ける権利や生活資金をどう確保するかも検討してください。名義を移した後に家族間で意見が食い違わないよう、使用方法や費用負担についても事前に話し合うことが大切です。

また、贈与や相続では、贈与税・相続税だけでなく、不動産取得税や登録免許税、司法書士への報酬などの費用が生じることがあります。相続による名義変更と贈与による名義変更では税率や手続きが異なるため、税額だけを比べて判断するのは避けましょう。将来不動産を売却する予定がある場合には、取得費や所有期間などが譲渡所得の計算に影響することもあります。

判断の第一歩は、不動産の評価額、住宅ローンの有無、贈与する人と受け取る人の年齢・収入、ほかの財産や相続人の人数を整理することです。そのうえで、複数の方法について税額と諸費用を試算し、贈与後の暮らしや管理まで見通します。制度の適用可否や税額は個別の事情で変わるため、税理士や司法書士などの専門家に相談しながら、生前贈与と相続のどちらが家族にとって適切かを判断しましょう。