不動産の贈与税を抑えるための賢い戦略｜仕組みと制度を知って早めに備える | 明石の不動産ならアスシア不動産販売株式会社 | コラム

不動産の贈与税は、贈与を受けた財産の価額をもとに計算します。ただし、その価額は不動産会社の査定額や実際の売買価格をそのまま使うとは限りません。土地と建物では評価方法が異なり、税務上のルールに沿って評価額を算出する必要があります。評価額が変われば、贈与税の負担も変わるため、仕組みを理解しておくことが大切です。

土地の評価では、原則として路線価方式または倍率方式を用います。路線価方式は、道路ごとに定められた路線価を基準に、土地の形状や面積などを考慮して評価する方法です。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式が用いられます。土地の形が不整形である場合や、道路への接し方、間口、奥行きなどに特徴がある場合は、補正を行うことがあります。同じ面積の土地でも、条件によって評価額が異なるのはこのためです。

建物は、原則として固定資産税評価額をもとに評価します。固定資産税評価額は、市区町村などが固定資産税を算定するために評価した金額であり、建築費や現在の売却価格と同じとは限りません。建物の構造や築年数などによっても、実際の市場価格との開きが生じることがあります。土地と建物の評価額をそれぞれ確認し、贈与する財産全体の価額を把握することが、税額を見積もる第一歩です。

また、賃貸中の土地や建物は、利用状況に応じて評価方法が変わる場合があります。たとえば、第三者に貸している土地や建物には、借地権や借家権などの権利関係が評価に影響することがあります。ただし、契約内容や土地・建物の利用形態によって扱いは異なり、単純に「貸しているから評価額が下がる」とは言い切れません。贈与の時点での契約状況や実際の利用状況を確認し、適用できる評価方法を判断する必要があります。

評価額を調べる際は、路線価図や評価倍率表、固定資産税の課税明細書などが参考になります。しかし、これらの資料だけで最終的な評価額を正確に判断できるとは限りません。土地の形状や接道状況、権利関係、共有持分の有無など、個別の事情を反映する必要があるためです。評価の前提を誤ると、贈与税の申告額にも影響するおそれがあります。特に、評価額が大きい不動産や権利関係が複雑な不動産では、税理士などの専門家に確認すると安心です。

さらに、贈与税の評価額と将来の売却価格は別のものです。評価額が低く算定されても、売却時の譲渡所得税や維持費、登記費用などを含めると、受贈者にとって負担が大きくなることがあります。税額だけを見て贈与の有利・不利を判断するのではなく、贈与後の固定資産税や管理費、修繕費、売却の可能性なども合わせて検討しましょう。

不動産の評価方法を正しく理解することは、贈与税を見積もり、適切な対策を考えるための基礎です。評価額の確認に加えて、贈与する時期や対象となる持分、利用状況も整理し、制度の適用条件と申告手続きまで含めて早めに準備することが大切です。